一段时间没说房价了，本来标题要写“葡萄牙房价的”，但葡萄牙毕竟是个国家，内部不同城市也有不同的状况。只好缩小尺度，写首都里斯本。
即使是里斯本，也是一国首都，一篇文章肯定无法面面俱到。只能说用自己的逻辑，想到哪写到哪，权当分享思路。
很多华人在网上吐槽里斯本房价贵，相对于马德里、巴塞罗那、柏林、阿姆斯特丹……里斯本何德何能房价能超越这些欧洲知名城市。然后用了一个词叫“德不配位”！
看到这些，我就笑了，什么是“德”，什么又是“位”？你们评价房价的标准就是所谓城市知名度吗？如果那样的话，底特律理应比奥兰多名气大，天津的名气也理应高于珠海。
所以，知名度并不是一城房价的基石，人口流入、产业发展、工作机会、社会稳定、气候宜人……才是！
从这个角度说，里斯本，全欧排第四位！
为什么是第四？
欧洲只有两个一线城市，伦敦和巴黎。
二线城市是各国首都或重要城市，比如阿姆斯特丹、柏林、罗马、米兰、巴塞罗那、马德里、里斯本……
三线城市为各国次中心城市，比如波尔图、瓦伦西亚、塞维利亚、法兰克福、里昂、马赛……
欧洲房价前两名毫无悬念是伦敦和巴黎，第三是爱尔兰首都都柏林。为什么是都柏林，逻辑也很简单，地缘政治和税务政策导致大量人口和企业的涌入。
自英国脱欧后，爱尔兰成为了英伦和欧洲大陆的纽带。爱尔兰官方语言英语、欧盟成员国、用欧元、和英国间互认签证、超低税率……光这几项就够人口和资金挤破头了。
相对于爱尔兰，葡萄牙还有两个致命好处，气候好、饮食好。所以葡萄牙说自己第四，其他谁敢不服？
也许有杠精会说什么布鲁塞尔、卢森堡、摩纳哥，如果从绝对房价角度来说，是的。但这些小国并不算是自由市场，房价的高根本上是由工资水平和人均GDP的高决定的，而不是市场。这里忽略！
回到葡萄牙房价本身。支撑葡萄牙房价高企的因素是什么？我罗列了以下几点。
-供给端：
通货膨胀，建筑材料价格高，政府审批效率低，新房供应严重不足。
-需求端：
1、殖民地人口大量涌入。这里一方面是因为殖民地国家人民想进入欧美，另一方面也是因为这几年以巴西为首的殖民地国家治安、经济太拉垮。
2、美国人的跑路。不管你们承认或不承认，美国近十年是走下坡路的，而且是肉眼可见的衰落。由此造成的社会、经济、治安问题导致很多美国人选择离开。
葡萄牙承接了其中很大一部分，原因不外乎气候好、治安好、食物好、税收优惠……
而且葡萄牙还获得了The second California 的称呼。
3、欧洲人的后花园、中东人的精神家园。这里多为地缘政治因素，之前我们已经说过很多，这里不赘述了。
所以，即使购房移民取消、即使贷款利率高企，很多人担心葡萄牙房价会降，可事实上降了吗？
如果一国大量人口涌入，如果城市租赁市场火爆一房难求，如果很多低端人口没有地方住……你还指望房价会降，那是做梦。
高利率的影响？高利率会影响贷款成本和交易热情，这是肯定的。但你们发现没有，从负利率时代到现在的超高贷款利率5%以上，葡萄牙竟然没有出现预期的断供潮！
我给你们举个例子，我们家房子贷款20万欧，疫情前每月只需要还贷400欧左右，现在接近每月800+，也就是涨了一倍。理论上，居民压力会增加许多。
我也问了一些有贷款的客户，如何看待这个问题？给我的答案让我大吃一惊。
如果你觉得还贷压力大，租出家里的一个房间用于单身公寓或民宿就好了，每月收入400-900欧之间毫无压力！
另一层面，居民工资也在逐步提高，明年家庭所得税率也相应降低。
说起居民工资，你们可能无法理解葡萄牙就业市场有多好。这么说吧，不管有没有身份，只要肯干活，都能有份不错的工作。
我朋友公司找HR和销售总监，几个月都招不到人！
我经常说，葡萄牙人懒、效率低、没有核心产业，但似乎经济又特别好。东方大国那么累那么卷却各个活的痛苦，这是我无法用逻辑自洽的。你们谁懂的可以后台跟我聊。
所以，你们虽然看我经常吐槽葡萄牙政府效率低，啥事不干。但他们的逻辑是小政府甚至无政府的方式管理，尽量不干预自由市场，所谓无为而治。如果选择干预，那一定是为民！
啰啰嗦嗦讲了这么多，主要是从逻辑层面解释为什么葡萄牙的房价在全欧顶级，这恰恰是德配其位！
试想，同样是黄金居留国家，葡萄牙终止黄金居留，房价可以扛住不受影响。西班牙大概率扛不住，马耳他会大跌，希腊会腰斩。这就是区别。
但葡萄牙内部也会有分别，里斯本波尔图阿尔加维稳中向好，埃武拉、阿威罗、布拉加、科英布拉等小城市活力四射，内陆城市相对稳定。
里斯本内部，低价位上车盘成交活跃，增幅较大。而原本高价位的房产并无多大涨幅。
解释以上两段的逻辑是，这波来的人群多数以数字游民、D7、工作居留、留学生为主，相对于黄金居留购买力有限。
我没有歧视的意思，实际结果就是这波购买力集中在布拉加、科英布拉等小城市，集中在里斯本波尔图的低价位房产。
所以，我们经常说，房价是由市场看不见的手决定的，不要随便认为市场错了，多思考市场背后的逻辑才是正道。
